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美国买房对不对    熊宝宝撰文      发布时间: 2011-08-10

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涨幅温和健康

中国除了最近两年房价有所压抑,前十几年来每年的房价平均成长率都在20%以上。如果比较中国的房价飚涨,美国的房价的成长率显然低得多。从1980年到目前为止,在这三十年之间,其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点,而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。从长期的统计数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。上涨幅度不大,  但是合理,这种上涨速度是温和和健康的。房子本来就是居所,是满足人类居住的需求,不应该投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资,而不是短期投机。


时间愈长愈有把握

美国房地产周期平均在十五年左右,所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔,如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年幾乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。


售出才能实现利润

房子不论涨价了多少,你必须要卖掉房子以后才能实现利润,它的投资回报高低取决於你进入房市(买房)和你出来(卖房)的时机。以目前中国高房价市场来看,如果你当初以200万购得房屋,现今市价达到500万,你可能获得300万的利润,但是如果你没有适时高点卖出,把利润变成现金装进口袋,两年后房子可能会回落到250万或更低,那么你就只能小赚甚至会亏损。为什么这样说呢,因为从购买能力来说,中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以上,关於这个问题,我会专题撰文另行探讨。


需求乃是房价的保障

美国房地产历经了经济危机直到2011年反弹,目前部分需求怅惘的城市已经回升甚至超过2016年高点之前的价位,而也仍有一些地区屋价低于之前高位的30%甚至更多。这种价位回升能力相差甚远,正如这个股市的涨跌互见。这些需求强劲的城市例如:旧金山,洛杉矶,尔湾等等,已经超越了过去的高点到目前为止仍然后市看好。从这里我们可以了解到投资房产选择城市非常重要。


租金回报率

美国洛杉矶地区的房地产从2006危机的高点坠落历经到2011年的低点目前已经逐渐走向新的高点,现在的租金回报率由于购屋房价升高而成反比,目前住宅房屋的回报率已经低到3%到4.5%,比较美国其他州的高回报率,算比较低的。但是考虑到了洛杉矶地区的升值潜力超过5%以上,比较起高回报率城市的低升值潜力仍具吸引力,尤其这边的阳光,天气的魅力让人无法抵挡。


聪明财产配置才是王道

中国的买家在之前的十年内 逐步的增大了在美国购买房产,今年来由于中国政府对资金外流的政策稍受影响但是多数的买主仍然从各种管道前补后继投入美国房地产市场,这应该是由于中国最近两年以来经济衰退造成在国内赚钱困难所致,也有人是认为国内的房产已经不再有升值的空间随时都可能进入泡沫阶段。为了合理分配资产保有实力,因此都愿意设定一定的比例投入国外的房产,毕竟美国的房产是一个非常平稳的投资赚钱工具,即便涨幅跟国内来比不是那么吸引人但是资产的稳定则是这些买主目前想要的。



 

(08/11/2016 修订)

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