美国买房之专家答疑

 

 1.我是中国人，可不可以在美国买房？在美国买房有什么限制吗？

可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候，在利润赋税上可能会有一些不同。详细请参考《美国房屋增值税及外国人扣税》

 2.在美国买房可以拿绿卡/移民吗？

不可以，这是两件完全不同的事情，在美国买房和移民美国无关,移民局不会因为你买了美国房子而核准你永久居留权。有一些广告把在美国购房和移民混为一谈，不可相信,也许有一些投资移民案的项目,是投资计划案相关於某些建筑项目，但这与购置你个人的房产是根本不同的概念。建议你请教移民律师。

 3.我是中国人没有美国身份，我在美国买房可以贷款吗？

可以，事实上外国人在美国购屋贷款是很常见的。但并不是每一家银行都做外国人贷款。外国人贷款和美国人贷款是有一些差异:通常美国人贷款，银行需要考量的是信用,收入,工作是否稳定等因素。但外国人贷款时银行不会考量这些，但需要申请者有较多的自备款,目前来看通常要求有30%-40%左右的自备款,也就是说外国人在美购房大约能贷到六到七成。详细请参考《中国人来美购房申请贷款指南》

 4.在美国买房是必需人到美国才能买吗？

理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。在我们的案例中，有的投资人委托他的朋友帮他看房，他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断，选定房子。这是足不出户购置美国房产的一种范例。如果你对我们公司有足够的信任，你可以委托我们公司来执行购房的全过程。当然所有的购房文件我们会用网上签字的方式或者用快递的方式邮寄到中国让你签字。现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程。

 5.在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同？

在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对於国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情你就不必太担忧了。一个好的经纪人，会一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。详细请参考《美国买房详细流程与步骤》

 6.在美国的房子有哪几种类型？

在住宅房屋方面，通常分成独立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。独立屋在美国房屋里面最多的一种，所谓独立屋，是在某一块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。但别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对于年代久远、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋。共渡屋通常是一排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，你可以拥有其中的一栋，它可以是一层、二层或是三层的形式。城市屋和共渡屋的差别不大，通常来说城市屋是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层，很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。

 7.在美国有哪些物业可以投资？

除了上面所提到的住宅房屋以外，在美国还有仓库、办公楼、购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。

 8.听说在美国买房价钱便宜，但持有成本比较高，到底有多高呢？

在美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。房产税在美国各个州各个地区都不同，一般在1%-3%，在加州是1%-2%。新开发的区域，地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约$50万美金，它每年的房产税在$5000到$10000之间。

美国的房子通常分为独立屋、城市屋（Condo），除了房产税之外，还有哪些可能发生的费用？

1）房屋保险

在加州，一般的区域，一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间，在加州由於地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险，头脑中没有买保险这个概念。买不买保险，其实是你自己的选择，但在美国如果你是贷款买房，银行一定要求你买保险才肯贷款给你。

2）庭院维护

房屋的另一项持有成本是庭院的维护，例如减草，在加州每月需要大约$50到$80。但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机，自己维护庭院，运动、健身，又省钱。

3）社区费

社区费用（HOA），在美国社区费用一般按照每月或每季度等方式收取，便宜的从几十块一个月到几百块一个月都有，也有更贵的。在美国社区居民共同组成管理委员会，社区费用是由社区管理委员会决定，社区所提供的项目越多，收取的费用就越多。

*一般来说，同一个社区的房子社区费用不随房屋尺寸大小而变化，大尺寸的房屋和小尺寸的房屋社区费用是一样的，这与国内按照房子的平米数来收取物业费是不同的。

*在美国有很多不属于社区管辖范围的独立屋是没有社区费用的。

*通常，如果你买的是城市屋（Condo），社区费中已经包含火灾保险部份，不必另外再买火险。因为房子是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承担的。

 9.我的购房资金如何汇到美国？

在美国买房，你必须有美金去支付房款。如果你的钱还不是美金，那你就需要先转换为美金。如果你的购房款在中国,你需要在美国有任何一个银行的帐户才可以,或者你的购房款在中国境外,如香港,新加坡,台湾等没有外汇管制的地方,可直接汇入美国的过户公证公司都行。

中国对于转换美金是有一定的限制的，你需要符合每人每年限制换汇5万美金的规定。中国对于汇出美金也有限制，汇到同一个美国账户中在一定时间内也有一定的限制，所以我们建议，你最好能够有多个美国账户。所以针对于这些硬性规定，你都需要时间去安排准备。

由于中国政府对于汇款限制趋于严格化，想要把资金逐步汇出国外需要比以前有更长的准备时间。如果你想在美国买房，我们建议应该要提早准备。另外如果资金不能准备充分，也可以在美国以外国人身份做贷款购买。

 10.在美国买房需要支付多少佣金给经纪人？

在美国无论是买房还是卖房，佣金都是由卖主支付的，所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非你们另有协议。

 11.如果我在美国买了房子，是不是我的子女就可以免费就读美国的公立学校？

不是。如果你是中国人只是在美国买了房子，而没有其他身份的话，你的子女需要拥有学生签证（I-20）才能在美国读书，这样才能以合法的留学生身份居留美国。而一般美国的公立学校是没有资格签发学生签证的，所以并不是买了房子就可以在美国就读公立学校。这样的情况你可以考虑让子女就读私立学校，美国的私立学校一般都已向政府申请核准签发学生签证，以便能够招收到外国学生。

 12.听说美国现在房价挺高的，未来升值空间大吗？

相比于2008年2009年，美国的房价已经上涨了不少。但在长期的统计中，扣除所有持有成本例如：地产税、物价上涨等，美国房屋的增值率在5%-6%。美国房价的周期通常在十五年左右，每一次房价的下跌，都会有一个实质性的经济因素，而不是单纯房价的起伏。

 13.美国的租金回报率是多少？我买了房子会不会不租不出去？

在美国各个不同的地方，房子的出租回报率都不尽相同。在加州，从我们自己手上实际案例的统计来看，目前大洛杉矶地区房子的净租金回报率大约在3%-4.5%，这是扣除了地产税以及社区费等基本开销以后的净回报率。

很多客人担心买了房子以后租不出去，事实上，房子是否能租出去在于你的租价是否符合现时租赁市场的价格，跟房屋的买卖一样，没有卖不出去的房子，关键在于你的价格是否合理。在你购房时，你可以让你的经纪人来帮你做相关评估。

在我们一般所谓的投资回报中，包含了两个方面，一个是房屋增值，一个是租金回报，但这两者通常是成反比的。所以，往往越受欢迎越成熟的城市，它的租金回报率相对不高，但通常它的房屋升值会快会高。因为这些地区屋价常常攀升，而对应的租金上涨水平却跟不上屋价上涨的幅度，因此租金回报率就相对比较低。反之，如果要求租金回报率高，可以选择买二三线的城市，但这些城市的房屋升值回报会低于一线城市。

 14.我买了房子但我不在美国，怎么出租？

外国人在美国买了房子之后，通常可以找专业的经纪人来帮助租赁，可以大大节省你的工作和时间，由于经纪人的专业，可以帮您选择条件较好的租客，减少以后不良房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6-8%。我们的费用是收取5%，但只限于服务直接经由我们买卖的客人及房产。关于租赁的问题详细请参考《美国买房之后租赁及管理》

 15.在各种房地产投资项目中，投资风险如何？

投资风险最低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高，因为它受市场影响比较大，例如办公楼在经济好的时候，出租率会高，经济不好的时候，出租率就会下降。仓库也是一样，在经济好的时候，货品流通快，仓库的价格也会水涨船高，而经济不好时，贸易量减少，对仓库的需求会降低。投资风险最大的是土地，投资回报最大的也是土地，一块不毛之地，如果被开发的话，它会在一夜之间暴涨，同样它也可能闲置五十年无人问津，当然毫无任何利润可言。总之，投资回报率越高的投资风险可能越大。

 16.如果把房子出租得到的租金需要交税吗？

按照美国的税法，你是需要缴税的，但房产的相关开销（例如房产税、社区费、房屋的维修等费用）可以用于抵扣，只有净收入才会被征税。详细请参考《美国租赁收入报税》

 17.能不能举一个实际的例子来解释，我房子出租的租金到底要交多少税?

假设一栋价值50万美金的房产，每月租金3000美金，一年的租金收入有3万6千美金，扣除物业费、房地产税、基本维修、水电费、及折旧共2万美金，则此出租房产净收入为1万6千美金，根据联邦税率它符合，在9,225美金内的部分上缴的税率为10%，剩下的6,775美金需要缴的税率为15%，  两个部分加起来：9225*10%+6775*15%=1938.75美金，即租金收入须缴税1938.75美金。详细请参考《美国租赁收入报税》

 18.在美国卖房赚的钱需要交税吗？

如果你卖房的时候，已经有美国居民的身份，你可能符合美国的房产优惠政策，在个人二十五万、夫妻五十万利润之内，自住房免税，细节部分可咨询专业会计师。如果你卖房时仍然是个外国人，请参考《美国房屋增值税及外国人扣税》。

 19.中国人到美国买房是不是都买新房比较好？

并不是。在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生活设施、优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。因此，不要在一开始还不了解的情况下就认为一定要买新屋，这样会让自己的可选择范围很小。

 20.美国现在哪里买房比较好？有什么推荐的地方吗？

美国很大，不同的地区和城市都各有特色，房价也有差距，在不了解你的情况和需要的情况下无法为你推荐。

总的来说，如果是自住，要按照你的需求来选择，例如你对城市的学区、华人比例、生活环境、安全度，以及房价等等因素的要求，当你的经纪人了解你的需求之后他就能为你推荐一些比较符合你期望的城市和区域了。

如果是投资，需要考虑你比较熟悉的地方或是靠近亲朋好友的地方，以便在需要的时候有人可以帮助照顾，另外还要考虑投资回报率以及房屋的增值。通常购买比较新的房子，可以减少维修的频率和费用，建议你和经纪人讨论。

 21.到美国买房需要准备哪些文件？

现金买主需要准备的文件

1．有效的护照和签证

2．准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）

3．在美国当地银行开设的帐号

如果你想用现金购房，准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件

1．有效的护照和签证

2．工作证明、工作收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）

3．自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）

4.  在美国当地银行开设的帐号

 22.买房过程中有哪些费用？

1）现金购房过户费用

定金(Earnest Money Deposit)-属于头款一部份，通常为购房款的3%

公证公司作业费(Escrow Fee)-大约$1200-2400 (按房价比率收费)   

房屋检查费(Home Inspection Fee)-大约$350-550 (按房屋建筑面积大小收费)   

公证费(Notary Fee)-大约$50-120

信差费(Messenger Fee)-大约$50-150

房屋保险费(Hazard Fire Insurance)-大约$800-1200

房屋过户税(Documentary Transfer Tax)-$300-600 (按房价比率收费)   

登记费(Recording fee)-大约$80-100

2）贷款购房过户费用

除了以上现金购房过户费用，还包括以下其他费用：

银行贷款申请及相关费用 (Bank Charges)-如银行评估费，信用报告费，贷款申请费

房屋估价费(Appraisal fee)-大约$500-600

产权保险费(Title Insurance )-大约 $700-1200 (按贷款额比率收费)

 23.外国人在美国买房后把房屋卖出，外国人在卖房的时候是否会被预扣资本利得税？

是的，根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

 24.我在卖房子被预扣资本利税得13.33%是否在年度报税的时候能够退还部分？

可以。根据持有时间的长短，如果是短期持有，即一年以内，则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。

 25.中国人在美国买房最常见的疑问? 

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04/13/2017修订，版权归Bobohomes Realty公司所有，未经许可，禁止转载。

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