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美国现象|移居趋势:贫富阶级 两极发展
美国购房直通车     2019-04-01 13:29

趋势 先租后买区域不同

从美国国内搬家趋势,可以看出一个普遍现象:高学历、高收入的年轻人喜欢住到东西两岸的大都会区,而且偏爱租屋,胜过买房,但这些年轻人一旦结了婚成家之后,就会纷纷离开生活开销昂贵的这些大都会区,挑选物价水准负担较轻的城市落脚。

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近几年越来越多有钱人喜欢住到东西两岸,而无法承受东西两岸昂贵开销的中产阶级及较低收入族群,则被迫往位于内陆的“铁锈带”(Rust Belt)搬迁。东西两岸大都会区由于有富人不断源源而入,使得当地高房价始终屹立不摇,房价上涨速度永远是加薪幅度远远赶不上的。东西两岸大都会区由于分别靠近大西洋、太平洋,能够兴建新屋的扩充腹地有限,使得房价一路走高,不论是租屋市场或买房市场,消费者彼此之间同样竞争激烈。


搬迁 以收入作为区分

这种“以收入作为区分”的搬迁现象,让如今洛杉矶、西雅图、纽约等大都会区,住的都是一般而言较为富有的居民。根据统计,从2005年至2016年之间,在搬到旧金山落脚的美国民众之间,平均家庭年收入要比从旧金山搬走的民众高出1万2640元左右;相形之下,在搬往生活开销较低的内陆都市如底特律、匹兹堡的美国民众之间,平均家庭年收入则比从这些城市搬走的民众大约逊色5000元。


风潮 从纽约扩大全美

柏克莱加大(University of California, Berkeley)特纳研究住房政策(Terner Center for Housing Innovation)学者罗曼(Issi Romem)指出,富人搬入之后使得穷人渐渐被迫搬走的现象,长久以来最显著的例子就是纽约市,但现在这股风潮则扩大到全美各地,受到冲击的不只是被迫搬走的中低收入阶层,就连搬到东西两岸大都会区的高收入族群,其实也受到牵连。

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冲击 租屋族再也住不起

罗曼举例指出,收入较高的民众搬进生活开销原本就“高人一等”的旧金山之后,导致当地房地产价格节节高升,到最后房子变得越来越贵,只有金字塔顶端的超级有钱人才负担得起。在这种情况下,就算高收入族群也只能租房,无力买房,只不过到头来房租也一路上涨,变得让租屋族再也住不起。

罗曼主持的一项研究报告发现,选择搬到东西两岸大都会区落脚的民众通常较为年轻,属于高学历专业人才,喜欢租房,经常也是双薪家庭。等到这些年轻人有了下一代之后,则倾向于搬往生活开销较便宜的其他城市。罗曼举例说,许多从旧金山搬走的民众喜欢改住沙加缅度(Sacramento),理由是房价在负担得起范围内。

在佛罗里达州迈阿密(Miami)、奥兰多(Orlando)、坦帕(Tampa)等都会区,则是有钱银发族喜欢养老的热门地点,而这些富有老年人也是有能力负担得起当地高房价的。

另外,有趣的是,有钱人并不是只爱住在东西两岸而已。根据统计,全美国最有钱的社区出现在座落于洛矶山脉(Rocky Mountains)里的怀俄明州杰克逊霍尔(Jackson Hole)。亚历桑纳州凤凰城(Phoenix)同样也吸引了许多富有老年人前往养老。

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观察 对社会存潜在危险

“以收入做为区分”的搬迁现象对于整体社会存有潜在危险,罗曼指出,例如某些富有城市可能发生劳工短缺的窘境,尤其是低薪的服务业职缺,而在这些富有城市当中的某些社区,虽然学校设备、社区服务品质可望因为税收较好而获得改善,但同时在其他收入水平略逊一筹的社区,相对之下学校与社区服务品质却可能下降,引发民怨。

罗曼在营造业资讯网站“建筑缩影”(BuildZoom)发表报告指出,高房价对于这些城市里的职场劳工带来压力,因为雇主基于成本考量,不得不精打细算,在昂贵的沿岸城市都会区只能重点式雇用劳工,也就是聘用最有生产力的员工,薪资价码则让这些员工在当地生活刚好足以温饱,至于其他类型的工作,雇主能倾向于能省就省,以自动化替代人工,或者迁往其他城市。

罗曼指出,以当前美国政局情势来看,贫富阶级出现强烈对比的两极化发展如果一直持续下去,将让社会面临明显冲击。

*文章来源:世界日报,作者:颜伶如;版权归作者所有,内容仅代表作者观点。

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