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在美国当房东最容易被忽视的11条责任!
熊宝宝     2019-09-06 19:31

投资美国房产,当美国房东,听上去常常让人有些羡慕的样子,但美国房东可不是那么好当的,不事先学习了解,说不定就会吃大亏甚至摊上官司。


在美国,如果你拥有房产,并且将它租出给别人,那么你就称为法律意义上的房东(Landlord)了,无论你出租的房子是豪宅、普通独立屋、还是公寓抑或是多家庭住宅,你都会因为当上房东而要承担很多责任,有的是约定俗成的市场习惯、而有的则与法律法规息息相关。

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下面汇整了11条最容易被忽视的美国房东的责任,看看这11条你都知道多少呢?

1.了解当地相关法律

在一个地方买了房子出租,你应当学习当地(包括城市、及所在州)的租客与房东的法律和法规,这是当房东的首要责任。在美国,房东因不遵守当地或州的法律而被租客起诉是很常见的,即便很多房东声称是因为他们不了解相关的法律条款,是无心之过,但不懂法从来都不能当作借口。对于国外的投资者而言,这一条至关重要。


2.准备合法的出租合约

准备出租合约(rental contract)及其他有关的法律文件都属于房东的责任,房东应确保出租合约的合法性并且遵守了所有的法律。出租的时间长短、每月的租金数额、以及所有租客的名字等全都应清楚地在出租合约中写明。在某些地区,包括租房保证金的明细、建议租客购买租客保险等都必须在合约中注明。


3.交出房屋使用权

一旦房东与租客之间签署了出租合约,房东将有责任在租约约定时间将房屋的使用权交给租客,并且所有合约中约定的出租单元必须是可入住的状态,并且前租客已经将房屋腾出。


4.默认确保房屋适宜居住

房东的另一个责任是确保所出租的房屋是安全、并且适宜居住的状态。所出租的房屋不应有严重的缺陷,所有提供的用具、固定设施、以及管道以及热水器等都应处于工作良好的状态。

所出租房屋还应没有虫害,通常房东还应将房屋内的蟑螂控制在合理范围内,即使是在租客已经入住后才发现大量蟑螂的。

当然,在许多州房东都可以避免这一状况的发生,通过在租约中明确指出害虫的防控属于租客的责任。


5.尊重租客免受打扰的居住需求

通常,租客有权利要求一个免受打扰的居住体验,这意味着一旦当租客入住房屋后,租客有不被打扰的权利,房东也不能随时去进入房屋或造访。如有造访的需要,房东应提前通租客,通常应提前24至48小时通知租客,并且应选在一天中恰当的时候造访,还应有合理的理由。当然,紧急情况除外。


6.在合理时间内完成修理

租客有责任将房屋需要修理的地方通知房东,房东的责任则包括回应租客的通知、并且及时修理需要修理的地方。紧急的修理应当立即修理,一些小的问题可以在方便的时候修理。但应注意,一些未及时修理的小问题,往往会导致更大的损坏,导致居住环境变差,除了维修成本会增加,还会增加租客不再续租的可能性。


7.提供房屋安全措施

确保租客的居住安全是房东的责任,在一些地区,房东应提供具体明确的房屋安全设施,例如:火灾和一氧化碳探测器、灭火器、前门的窥视孔、外部门安装插销锁、窗户锁等。


8.报告犯罪

如果房东发现有犯罪活动在自己所出租的房屋中发生,房东必须要向相关部门报告。在有些地区,有法律规定如果出租屋中有偷盗、制造毒品等案件的发生时,房东将承担相关法律责任和赔偿。


9.现场物业管理

在有些州,法律要求房东房东必须对一定规模的出租物业提供现场管理(Onsite Property Management)。例如在加州,当出租的物业有16个及以上的出租单元时(如多家庭住宅),房东必须提供现场管理。所谓现场管理,还是以多家庭住宅为例,通常房东或管理人员会住在其中一个单元(unit)在现场进行物业管理,租客有什么问题也都可以直接随时找到房东或管理人员。


10.按时退还押金

租房时,房东通常都会收取一定的押金,当租约到期租客搬走以后,房东应在一定时间内将租金退换给租客。以加州为例,法律规定,当租约到期租客搬走之后,房东应该在之后的21天之内将押金退还给租客,如有需要扣除的费用,房东须向租客提供要扣除的费用明细清单,这些都应当在21天之内完成。


11.对物业管理人的行为负责

如果你委托了物业管理公司或经理人来管理你的出租屋的时候,其中隐藏的一个责任是:房东要对聘用的物业管理人员的行为负责,包括法律责任。当物业管理人员不遵守当地的相关法律、或者因为租客的种族、肤色的而拒绝租客的租房申请造成歧视,那么房东应当对此承担相应的责任。房东应当时刻了解自己所出租房屋的运转情况,并且要时刻了解为你管理房屋的人员的。

以上内容仅为一般性介绍,实际操作时,请务必咨询专业人士。在美国,房屋出租管理是一项专业而且细碎的工作,如果屋主没有足够的时间和精力自己管理房屋,那么聘请专业人员来管理出租屋是很好的选择。但无论怎样,作为屋住,都应该要了解基本的法律法规知识,才能更好地保障自己作为房东的权益。



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