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熊宝宝:中国人来美购房,你应该要了解的一些基
熊宝宝     2019-04-16 21:09

1, 房源不是问题

美国有一个属于经纪人共享的房源系统简称MLS,每一个经纪人都把自己代理的房子都上传到这个系统,所有的上市屋,都在这个系统中,完全透明。一般大的都会区都会有一个的MLS网站, 以大洛杉矶区为例, 每天都有约8万至10万个房源在市, 所以房源十分充足。任何有执照的经纪人都可以上MLS网站搜寻房源,只是不同的经纪人因为对地区的了解熟悉的程度不同,可能搜寻选择出来的房源不同。

所以对一个买主,没有房源不足的问题只有是否找到一个对当地熟知了解当地状况的经纪人的问题。确实也是,在美国因为每一个经纪人都有自己经营的范围,所以美国的经纪人是有地域性的。 务必在买房时挑选适合的经纪人。

 

2, 买房前明确买房目的

买房基本分为投资和自住两种,买房目的不同,考虑的角度就不同。纯投资更加注重投资回报,而自住则优先考虑自己喜欢的地方以及住宅的需求。通常来美购房的原因多种多样,有的为了孩子留学,有的纯粹投资,有的准备移民。所以各自考虑的角度不同。有的人计划购买后先出租几年, 以后再移民或收回自住。

如果是短时间就要自住的,建议按自住的要求来选房。如果计划出租的时间会超过五年以上的, 建议就以纯投资的角度来考虑。如果是纯粹投资,要比较投资回报。可能在选择房子上价格不要过高,因为往往高价的房屋,租金的回报反而降低。

 

3, 买哪里,哪个城市最好?

这个当然是很重要的问题,美国有五十个州,地大物博,城市众多。正确的做法是先从大的地方开始考虑,是东海岸还是西海岸,然后考虑那个州,每一个州有几百个城市,所以选择非常多。你可能要考虑天气、环境、天灾、人文、生活习惯等条件是否符合你。当地华人比例, 密度高低,是否会让你的生活便利。还有你自己的预算,因为预算通常会影响你买屋地点的方向, 比如东岸或者西岸都是比较贵的,通常在这些地方没有五六十万美元以上你就不容易买到适合自己居住的房子。当然,如果你选择买一个联排屋的话也是有便宜的可以买到的。华人最普遍的购屋价格范围在六七十万至百万美元。

 

4,看上的房子该怎么出价?

美国是一个资讯很透明的地方,在看好一个房子之后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,你的经纪人就要帮助你杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮助你赶快抢下它。有的时候有多位买主都看上了这个房子, 你为了得到房子,可能要出比卖主的要价还高才能抢得到。因此并不是每一个房子出来我们就一定要杀价, 而是要看他要价的高低。重点就是,你要能评估房屋的价值,当然这需要一个好的经纪人帮助你把关。

 

5, 在美国购房对我的赴美签证或者申请美国移民有帮助吗?

这是很多人都会问的一个问题,但这是两件完全不同的事情。在美国买房与移民或美国签证都是有不同的部门及人员处理。移民局管不着你在美国有没有房子,当然也不会因为你有没有房子而给你差别待遇。千万别把移民或签证混为一谈。

 

6, 永久产权不表示要拥有一辈子

大家都知道美国的房子是永久产权,所以许多刚过来的中国客人都会有这个观念:在美国买了房子就要住一辈子,甚至要代代相传。其实这与美国的实际情况不太相符。根据美国历年的平均统计, 大约7年左右就会换一次房子。换屋的原因多样,工作地方改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换屋频繁的原因主要是因为没有户口的限制, 同时城市乡村差距小,住在哪里都很方便。实际上,住了几年之后,也都腻了。


7, 外国人购房贷款

有很多人不知道外国人在美国买房可以贷款,但事实上外国人在美购屋贷款是很常⻅也很容易。但是不是每一家银行都做外国人贷款。外国人贷款和美国人贷款是有一些差异: 通常美国人贷款,银行需要考量的是信用,收入,工作是否稳定等因素。但外国人贷款时银行不会考量这些,但需要申请者有较多的自备款,通常要求有35%-40%左右的自备款,也就是说外国人在美购房大约能贷到六成。

由于每一个银行的贷款利率不同, 同时对申请人的条件要求也不同。比如,一些银行只贷给外国人三年到七年,但也有银行能够贷款到三十年。而有的银行利率较高,但手续简单要求低。有的银行利率低,但是要求条件多不是每个人都能符合。所以,在申请外国人贷款之前应该要多家咨询比较,选择适合自己对自己最有利的一家来做。

 

8, 只在网路房源上相中房子就直接购买好吗?

虽然现在从网路上可以看到很多房源的数据及图片等资料, 而且现在房屋的照片修片非常普遍。每个看来都是高贵漂亮,但是实际卸了妆之后不一定这么迷人。即使照片很贴近,但是你看不到房屋的细节,还有邻居的素质。所以并不容易完全的了解房屋的状况、环境、价值和升值的潜力等等。尤其是对于买自住屋的客人来说, 我们建议你能亲自来看这个地方, 了解这个地区,环境还有这个房屋之后再作决定比较好。

当然如果你曾经来过美国,也去过这个地方放,对这个地方比较熟悉,对你要买的这个房子的区域和社区都比较了解,同时你也有信得过的经纪人可以帮助你。这样的话从技术上来说,你人不过来美国是可以直接在中国购买的。


9, 投资只看租金回报率吗?

投资房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率、一个是升值的潜力空间,后者可能比租金的回报率更重要。因为通常房屋越贵的地方, 其房屋的租金回报率是比较低的。比如东⻄两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是屋价比较高的区域,由于这些地区屋价常常攀升,而对应的租金上涨的水平跟不上屋价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。但从长期的眼光来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要买进来拥有房子的人数比例很高,而想要买入的越多其屋价就越高,这就是供需平衡。所以, 在投资的时候并不是买屋价很低回报率很高的就最好,而是要从两方面同时去考虑。

 

10, 不要为了杀价挑房子的毛病

许多客人看上房子,想要杀价故意挑房子的毛病。这个做法是有别于美国的文化。在美国习惯中,你因为喜欢这个房子而出价,当然每个房子都不是完美的,你会选择出价的原因,必定是与其他房子比较后,觉得它是其中最符合条件或者是性价比最好的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑你的出价而选择别人。在另一方面,通常称赞卖家的房子是博得卖主⻘睐的方法。尤其越好的房子, 卖家在卖出的时候就像嫁女儿一样,希望能卖给一个真心喜爱这个房子的人。

 

11, 不要要求卖家送你家具

在美国的交易习惯中有不成文的规定: 通常买卖房屋的时候屋价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯, 地角边饰, 嵌入式的柜子, 嵌入式的电器等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅都是不附着在房子上面的,因而不包含在屋价内。盆栽可以移动,便不含在屋价内, 而院子里的树是种在地上不可以移动的,就包含在屋价内。

在美国买卖房屋的习惯,房子买卖与家具买卖是分开来的。卖主卖了房子,不一定愿意卖他的家具。如果说这个房子有你喜欢的家具或装饰,你也可以提出购买建议。情况就再商量。

 

12, 房子没有租不出去的问题

很多客人担心买了房子以后房子会租不出去。其实这个担忧是多余的,没有房子是租不出去的。事实上, 房子能否出租取决于你的租价是否符合租赁市场的价格。跟房屋的买卖一样,没有卖不出去的房子。关键在于,你的卖价是否符合市场。

美国的房地产市场是很公开透明的, 经纪人可以从MLS得到准确的数据。所以, 当你买房的时候,经纪人帮你做房屋估价外,不妨也同时要求也做一个出租价的评估: 对于一个专业的经纪人来讲,应该没有问题。

 

13, 中国人都要买新屋?

很多中国人都喜欢新房,然而在美国新屋的比例占整个房屋销售市场不到百分之二十。还有一个让华人失望的就是,这些新屋大多在比较偏远的地方。美国的城市一般人口通常三万到十万人,一个城市从开发开始到商业活动,配套设施完整大约十年到二十五年之间就可以开发完毕,就不再有土地可供住宅开发。

美国除了几个大城市的都会区比较像国内的密集型高楼社区,其他大多数的地方都是以郊区形态的独立屋方式来建设。所以一个城市是需要有足够的空间去开发,所以成熟的城市经过三五十年后,就很少有城市能够有新房。只有尔湾市则属例外,因为几乎整个城市的土地都属于一家私人的公司手上,房子开发的速度完全取决于该公司的规划,所以不要有错误的观念,每个地方你都买得到新屋。


14, 外国人在美国买房税费有何不同?

在美国,无论你是美国人还是外国人,买房的时候,你要缴纳的税费都是相同的。只有在卖房的时候有点不同。当地的居民在卖出房屋时,在一定限额内是免增值税的。这个对当地人自住屋的优惠是单身有二十五万免税。夫妇共同拥有则有五十万的免税。举例来说,如果是夫妻两人用五十万买进房屋,再用一百万卖出房子,他们就符合不用对五十万的增值部分缴税。那如果你是外国人那么你需要缴纳一个资本利得税也就是增值税。

 

15, 外国人卖房时被预扣增值税是最不公平的地方

外国人卖屋时候的“房产资本利得税预扣“是一个对外国人最不公平的法令。根据1980年外籍人士房地产投资法案:当非居民外籍人士出售美国房产时,需要先被预扣税,其目的是防外国人买卖后离境无法追索增值税。问题是预扣税是以售价的基础来预扣,这个数字相当惊人。加上每个州也按州的法律来预扣比例,各州政府预扣的比例不同,加州对资本利得要求预扣为3.33%,所以在加州外籍人士卖房总共被预扣卖价的13.33%。

所以对于外国人而言,扣除了一些修缮等支出最终并没有赚钱。应该不用缴税, 但是在卖屋时仍要让过户公司先扣下你百分之十几的预留税, 只能等到下季报税的时候再申报退回。


(04/16/2019 修订) 

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