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美国税改将加剧房产短缺    熊宝宝撰文    发布时间: 2017-12-25 13:35

特朗普税改目前成为人们热议的话题,这项改革将使得美国房产投资减少,取消税收减免的举措也会让税收高的州面临更为严峻的挑战。

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据美国房地产经纪人协会所言,取消州和地方的税收减免,改变房产税、移动消费税、按揭利息会让全美国的房价降低。同时,销售方面的资本收益税会刺激房主在更长的时间里保持这个状态,在低房产储存量的情况下,减少市场上的房产。

“税改会让房产短缺的危机更加严重。”美国房地产搜索引擎Trulia的首席经济学家Ralph McLaughlin说道。

房屋建设者也对这个局面无能为力,因为他们建设的速度很慢,已经远远赶不上2008年金融危机之前的状态了。Danielle Hale是房产经纪人网站Realtor.com的首席经济学家,他说只要税改不让情况变糟,房屋建设能在明年的下半年减缓房产短缺的压力。

全美国的房产储量都在减小。Trulia从2001年初开始进行房产量统计,根据这份统计数据,丹佛目前的待售房产量相比于2001年已经减少了73%,北卡的夏洛特市减少了67%,达拉斯减少了55%,亚特兰大减少了56%。

这次税改由第一房产大亨特朗普总统领导,所以他会通过控制好对房产买卖双方的刺激,来改变房地产市场的发展。

在房屋短缺的同时,取消税收减免的政策也让第一次买房的挣扎者们更难买到高房价地区的房屋。

美国国会两党的智库研究发现,尽管共和党声明税改会让中产阶级收益,但是最大的受益者还是最富裕的美国人。购房能力依旧是个问题,美国人还是会不顾及经济原因,选择在别的地方找新工作、结婚、建立家庭的时候买房子。

在州税高的地区,比如佛罗里达,房地产商有了更多的生意可做。迈阿密地产经纪公司凯斯公司的CEO Mike Pappas说税改可以加快无收入税地区的移民增速,“百万富翁进入房地产市场让这里的压力更大”,他说,“我们最不想看到的是另一种阻止人们守住而不是卖掉房子的力量。”

房产专家说,人们还要克服抗衡性的压力,这些压力来自房产资本所得税的变化,这会使得人们更不愿意去卖房。

  • 在疑惑中迷失

Zillow是一家提供免费房地产估价服务的网站,它的一位经济学家Skylar Olsen表示,在房价快速上涨的区域,新的税收待遇可能会给短期销售商带来数百万的额外税收。加州的帕洛阿尔托是一个典型的例子,那里的房主四年后卖房的话,需要另外缴交七万五千美元的房屋所得税。

新泽西州的房产经销商Nick Boniakowski在Redfin工作,他最近丧失了一笔140万美元的买卖,他将此归咎于对税收政策疑惑。在众议院公布这个税收计划的时候,他的客户将程序停了下来,他们不知道自己将会支付多少钱,或者不能再减免税款,他们不希望在不了解政策的情况下进行交易。

  • 预测未来的改变

共和党的方案保留了现有的50万美元的资本所得免税额,但是允许过去8年中住满5年的房地产商提高5年中2年的免税额。据美国房地产经纪人协会的统计,只有25%的房产商的居住时间少于5年。

按揭利息税的减少会让房产商至少在高价房产市场上保持观望状态。现有法律让购买者减少多达100万美元的按揭贷款利息。房产法案让按揭贷款利息减免的额度降低到50万美元,但是会保持11月2日法案颁布前买房的人拥有更大的减免额度。在这个日期后买房的人无法享有50万美元以上按揭利息减免的权利,这也使得他们更愿意守住自己现在的房子而不卖。

专家预测2018年还是会保持房产短缺、建设缓慢的现状。根据Zillow所做的Q4 2017房价预测调查【注释】,低单家庭房屋建设量(34%)和房产短缺(18.6%)常被专家看作是2017年房地产行业的标志。持续的低房产按揭利率是第三个被15.5%的回答者选择为“最令人惊讶”的选项,其他的诸如低增长房产拥有率的选项则没有被他们选中,他们不认为这是令人惊讶的。绝大多数的小组成员认为,过去长期的低按揭利率的时代将要结束,36.5%的人认为这将会在明年结束,只有16.7%的人认为低房屋建设速度将会在2018年发生改变,6.3%的人认为明年房产短缺的状况会有显著改变。

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Zillow房价预测调查,2017 Q4

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Zillow房价预测调查,2017 Q4

对于过去几个季度里持续的房价上涨,小组成员认为这可能是由低按揭税率刺激购房需求和房产短缺的现实造成的。他们预测今年年底的房价将会比2016年上升5.6个百分点,2018年底会比今年年底平均上升4.13个百分点。但是在2016年的时候,这些小组成员曾认为,2017年底房价会上涨3.61个百分点,2019年底只会平均上涨2.97个百分点。

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Zillow房价预测调查,2017 Q4

【注释:Zillow的房价预测调查是一项季度调查,每次的调查对象是超过100位的经济学家、学者或是房产专家。2017年的调查对象是108位专家,调查时间是2017年10月24日到11月6日】

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